O que é o programa “Mais habitação” apresentado pelo Governo português?

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Eis algumas das medidas propostas pelo Governo no âmbito do programa “Mais habitação”, que ontem entrou em consulta pública:

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Apoios às rendas

As famílias que vivem em casa arrendada e cujo contrato é anterior a 31 de dezembro de 2022 poderão beneficiar de um apoio caso a sua taxa de esforço (rendimento mensal afeto ao pagamento da renda) supere um determinado patamar (que no primeiro ano é de 35%) e cuja renda esteja enquadrada nos limites previstos no Porta 65.

O apoio, com o limite mensal de 200 euros, é atribuído por períodos de 12 meses (até ao máximo de 60 meses ou cinco anos), mas o valor reduz-se a partir do primeiro ano.

Assim, nos primeiros 12 meses, o apoio corresponderá à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço final de 35%. Já entre os 13 meses e os 36 meses corresponderá à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço final de 40%, subindo para 45% entre os 37 meses e os 60 meses.

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Estado arrenda casas para as subarrendar

Para aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se arrendar a privados, casas que se encontrem devolutas para as subarrendar, com uma taxa de esforço máxima de 35% para o inquilino.

A renda entre o Estado e o senhorio será estabelecida livremente, desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda aplicáveis no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA), tendo em conta a tipologia e localização da casa. Cumprido este limite, o senhorio terá o benefício fiscal do PAA.

O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e a ESTAMO – Participações Imobiliárias serão os representantes do Estado neste processo, com o primeiro a constituir-se como arrendatário e a promover o sorteio dos candidatos ao subarrendamento do imóvel, e o segundo a identificar os imóveis que possam participar nesta medida.

Os contratos de arrendamento terão a duração mínima de cinco anos, renováveis por igual período se nenhuma das partes se opuser.

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Balcão Único de Arrendamento

O Governo quer criar um balcão que agregue os Serviços de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), de forma a simplificar procedimentos e a harmonizar o funcionamento destes mecanismos.

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Pagamento de rendas em atraso após 3 meses de incumprimento

Com esta medida, o Governo pretende criar um regime em que o Estado assume o pagamento das rendas (aos três meses de incumprimento). Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso articulado com a Segurança Social.

As situações de não pagamento de rendas devido a causa “socialmente atendível” serão retiradas do BNA, com o Estado a assumir o dever de apoiar o inquilino.

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Isenção de IRS nas mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios

O Governo compromete-se a criar um regime de isenção de tributação, em sede de IRS, sobre as mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios.

No regime atualmente em vigor, a mais-valia resultante da venda de imóveis (quando não estavam a servir de habitação própria e permanente e quando o valor da venda não fosse aplicado na compra de uma nova casa para morada da família) é tributada em 50%. Ou seja, uma mais-valia de 100 mil euros implica que 50 mil euros sejam englobados ao restante rendimento (de trabalho ou de pensões, por exemplo) e sujeitos a IRS.

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Linha de 150 ME para municípios realizarem obras coercivas

Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

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Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento

O “Mais Habitação” contempla a criação de um regime fiscal para as casas atualmente afetas ao Alojamento Local (AL) e transitem para o mercado de arrendamento, que contempla a atribuição de isenção de IRS para os rendimentos das rendas até 31 de dezembro de 2030.

Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.

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Contribuição extraordinária e suspensão de novas licenças de AL

Os imóveis que se mantenham afetos ao Alojamento Local vão passar a suportar uma contribuição extraordinária, a consignar ao IHRU. O valor ainda terá de ser definido, mas terá em conta os rendimentos da exploração, a evolução das rendas e o peso do AL na zona onde o imóvel está inserido.

Além desta contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL), o “Mais Habitação” prevê a suspensão de novas licenças de AL, exceto em zonas rurais, e a reapreciação das atuais licenças de AL em 2030.

Além disso as novas licenças passarão a ser sujeitas a renovação quinquenal automática, as licenças passam a caducar por qualquer causa de transmissão e as competências de fiscalização serão alargadas às juntas de freguesia.

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Arrendamento obrigatório de casas devolutas

É uma das medidas que mais críticas tem gerado e que consiste na possibilidade de o Estado, por motivos de interesse público, arrendar casas devolutas, pagando para tal uma renda ao proprietário.

As casas de férias, as casas que se encontram vagas por o respetivo dono se encontra num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as casas dos emigrantes bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas para efeitos deste arrendamento obrigatório pelo Estado, segundo mostra o documento agora colocado em consulta pública.

“Caso o proprietário não queira arrendar ao Estado, será dado um prazo formal para dar uso ao imóvel. Só findo este prazo é que o Estado pode arrendar o imóvel de forma obrigatória”, refere o documento.

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Benefícios fiscais para obras de casas colocadas no arrendamento acessível

O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa (pelo menos 70%), prometendo ainda isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais 5) e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.

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250 ME para financiamento bonificado

O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.

Segundo o documento, as casas que sejam promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos durante 25 anos (podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento), fino o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.

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Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas

Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) de contratos de duração até dois anos passam a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos atuais 28%. Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração também é reduzida, sendo que no prazo mais longo (superior a 20 anos) baixa dos atuais 10% para 5%.

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Isenções fiscais

Prevê-se ainda o alargamento das isenções fiscais acue atualmente apenas abrangem os contratos enquadrados no PAA, aos contratos anteriores a 1990.

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Fim dos vistos “gold”

Tal como já era esperado, o Governo avança para a eliminação dos vistos “gold” e faz alguns afinamentos à renovação (a cada dois anos) dos já atribuídos, prevendo, nomeadamente, que esta apenas acontece se o imóvel for usado como residência própria e permanente do proprietário ou descendente ou se for colocado no mercado de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a cinco anos.

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Limites à subida da renda dos novos contratos

O Governo quer estabilizar as rendas dos novos contratos e, para tal, prevê que nas casas que já estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos, a renda inicial dos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo que em relação a 2023 o valor a considerar é de 5,43%.

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Apoio na subida da taxa de juro do empréstimo da casa

O Programa contempla também um apoio na subida da taxa de juro do empréstimo da casa através de uma bonificação do encargo com juros (ao longo de 2023), até ao limite anual de cerca de 720 euros (1,5 IAS).

O apoio terá em conta a taxa de esforço, sendo elegíveis os empréstimos de valor inferior a 200 mil euros, contraídos até 31 de dezembro de 2022 e famílias com rendimentos até ao 6.º escalão do IRS (cerca de 38.600 euros depois de deduzidos os descontos para a Segurança Social).

Além disto, os bancos vão ser obrigados a disponibilizar oferta de taxa fixa no crédito à habitação.

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Conversão de imóveis de comércio e serviços em habitação

Prevê-se a possibilidade de alterar de forma automática o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.

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Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação

O Governo prevê ainda a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.

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Simplificação dos licenciamentos

Entre as medidas aprovada e agora em consulta pública está a aprovação dos projetos com base nos termos de responsabilidade dos respetivos autores e o pagamento de juros de mora pelos municípios e entidades externa que derrapem nos prazos previstos para a emissão de licenças.

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